Pre-ejecución hipotecaria en Texas: sus opciones
Conozca qué significa la etapa previa a una ejecución hipotecaria en Texas, los avisos que puede recibir y sus opciones para conservar o vender la casa.
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Atrasarse con los pagos de la hipoteca puede causar mucho temor, pero recibir un aviso de atraso no significa necesariamente que perderá su casa de inmediato. La etapa previa a la ejecución hipotecaria, conocida en inglés como pre-foreclosure, es el período entre el momento en que el propietario se atrasa con sus pagos y la venta de la propiedad mediante una ejecución hipotecaria.
Este período le permite entender la situación, comunicarse con la compañía que administra su préstamo hipotecario y explorar las opciones disponibles. Mientras más pronto responda, más alternativas podría tener.
Este artículo ofrece información general y no constituye asesoría legal, fiscal, crediticia ni financiera. Cada situación y sus fechas límite pueden ser diferentes. Si recibió un aviso formal, comuníquese de inmediato con el administrador de su hipoteca y con un abogado de Texas o un asesor de vivienda aprobado por HUD.
¿Qué significa estar en la etapa previa a una ejecución hipotecaria?
Esta etapa generalmente comienza cuando los pagos de la hipoteca se atrasan. El administrador del préstamo puede enviar avisos, cobrar cargos permitidos y reportar los pagos atrasados a las agencias de crédito.
Si el atraso no se resuelve, el prestamista podría enviar un aviso formal de incumplimiento o de intención de acelerar la deuda y, posteriormente, programar una venta por ejecución hipotecaria. Los avisos y plazos exactos dependen del préstamo, la propiedad, las leyes aplicables y de si el propietario solicitó asistencia hipotecaria.
¿Cómo funciona generalmente la ejecución hipotecaria en Texas?
Muchos préstamos hipotecarios en Texas permiten una ejecución no judicial. Esto significa que el prestamista posiblemente no tenga que presentar una demanda judicial tradicional antes de vender la propiedad. Las leyes de Texas establecen requisitos para los avisos y la venta, pero el propietario no debe suponer que tendrá mucho tiempo para responder.
El Capítulo 51 del Código de Propiedad de Texas establece ciertos avisos y plazos. En muchas situaciones relacionadas con la residencia del deudor, el administrador debe enviar un aviso por escrito y conceder por lo menos 20 días para corregir el incumplimiento antes del aviso de venta. Por lo general, el aviso de venta debe entregarse al menos 21 días antes de la fecha programada. Pueden existir excepciones y protecciones federales adicionales.
Debido a que estos períodos ocurren en diferentes etapas y cada caso es distinto, hable inmediatamente con un abogado si recibe un aviso de venta.
Primer paso: comuníquese con el administrador de su hipoteca
Llame a la compañía indicada en su estado de cuenta y solicite hablar con el departamento de mitigación de pérdidas o asistencia hipotecaria. Prepárese para explicar por qué se atrasó, si el problema es temporal o permanente y cuánto puede pagar de manera realista.
Solicite un desglose completo y por escrito de:
Los pagos atrasados
Los cargos por demora y otros costos
La cantidad necesaria para poner el préstamo al corriente
Las fechas límite importantes
Las opciones de asistencia hipotecaria disponibles
Los documentos necesarios para solicitar ayuda
Si ya se programó una venta por ejecución hipotecaria
Mantenga un registro de sus comunicaciones, envíe rápidamente los documentos solicitados y conserve copias. Continúe abriendo toda la correspondencia incluso después de solicitar asistencia.
Posibles opciones para conservar la casa
Las opciones disponibles dependen del préstamo y de los requisitos del administrador hipotecario. Pueden incluir:
Reposición o plan de pago
La reposición significa pagar la cantidad necesaria para poner el préstamo al corriente. Un plan de pago podría permitirle pagar la cantidad vencida junto con sus pagos mensuales regulares durante un período limitado.
Acuerdo de indulgencia
Un acuerdo de indulgencia, conocido como forbearance, podría reducir o suspender temporalmente los pagos. Esto no significa necesariamente que se perdonará la cantidad adeudada. Pregunte cuándo y cómo deberá pagar el saldo aplazado.
Modificación del préstamo
Una modificación cambia uno o más términos del préstamo y podría resultar en un pago más manejable. La aprobación no está garantizada y normalmente requiere que el propietario presente documentos financieros.
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor ofrece información sobre la administración de hipotecas. HUD permite buscar agencias de asesoría de vivienda participantes y ofrece asistencia llamando al 800-569-4287.
Vender antes de la ejecución hipotecaria
Si conservar la casa ya no es económicamente posible, venderla podría permitirle pagar la hipoteca y posiblemente conservar el valor neto restante. Primero solicite al administrador la cantidad total necesaria para liquidar el préstamo y calcule el valor actual de la propiedad.
Puede reparar la casa y anunciarla con un agente, venderla en su condición actual o venderla directamente a un comprador en efectivo. Calcule lo que podría recibir después de pagar la hipoteca, gravámenes, comisiones, reparaciones, concesiones y gastos de cierre. Si ya se programó la venta por ejecución hipotecaria, asegúrese de que el comprador realmente pueda cerrar a tiempo.
Firmar un contrato de compraventa no detiene automáticamente una ejecución hipotecaria. Por lo general, el prestamista debe recibir el pago requerido o aprobar otro acuerdo. Mantenga informado al administrador y obtenga por escrito cualquier aplazamiento.
Si el dinero de la venta no cubrirá la hipoteca y los gravámenes, pregunte si el administrador consideraría una venta corta. Esta opción requiere la aprobación del prestamista. Pregunte cómo se tratará cualquier saldo pendiente y obtenga asesoría legal y fiscal.
Tenga cuidado con las estafas de ejecución hipotecaria
La presión económica puede hacer que el propietario sea vulnerable a personas que prometen una solución inmediata. Algunas señales de advertencia son:
Garantizar que detendrán la ejecución hipotecaria
Presionarlo para que firme inmediatamente
Decirle que deje de comunicarse con el administrador hipotecario
Indicarle que envíe sus pagos a otra persona o compañía
Exigir grandes pagos por adelantado
Presentar documentos en blanco o una escritura como si fuera un formulario rutinario
Nunca transfiera la propiedad ni firme documentos que no comprenda. Verifique las licencias y credenciales, y pida que un abogado independiente revise los acuerdos importantes.
Todavía podría tener opciones
La etapa previa a una ejecución hipotecaria es seria, pero evitar el problema puede reducir sus alternativas. Actuar pronto le da más tiempo para solicitar asistencia, obtener orientación confiable o vender la propiedad antes de la fecha programada.
Beacon Ranch Homes compra propiedades directamente en Texas y podría presentarle una oferta por la casa en su condición actual para que la compare con sus otras opciones. No podemos detener una ejecución hipotecaria ni proporcionar asesoría legal o financiera. Tampoco existe obligación de aceptar nuestra oferta.
Si necesita hablar sobre la venta de una casa en Texas durante la etapa previa a una ejecución hipotecaria, llame a Beacon Ranch Homes al 210-570-8912 para tener una conversación confidencial y sin presión.
Beacon Ranch Homes es una compañía de inversión inmobiliaria y no es una agencia de corretaje inmobiliario autorizada, un bufete de abogados, una agencia de asesoría crediticia ni un asesor financiero. Compramos propiedades directamente de sus dueños y podemos ceder nuestros derechos contractuales en ciertas transacciones. Los propietarios deben obtener asesoría legal, fiscal, crediticia, financiera e inmobiliaria independiente cuando sea necesario.